第368章 诸罪第一
韩烈的主意不是乱出的,而是真的具备高可行性、高操作性。
高叼毛只是不懂行,而不是傻,胡扯可忽悠不到他。
但是韩烈介绍的时候故意分出了轻重,形成了强烈的诱导,瞄准他的贪婪,布下了一个终极陷阱。
“高总,最省心的方式呢,肯定是把项目整体交给我的公司。
咱们签一份全权委托代理协议,然后你就什么都不需要操心了,我找你要资料的时候你配合一下,回头等着钱到账就好。
一应环节,消耗的全是我的人脉,评估机构、增信机构、出资方、托管方、承销方等等。
只要伱以个人做无限连带责任担保,那块地我保证套出20个亿的现金。
弄不到钱,我把股份全都退给你……”
第一套方案,主打一个全自动,不操心。
但韩烈刻意掩盖了成本,一个字都没提起,而高叼毛第一时间就意识到了。
“韩老师,那20亿到我手里能剩多少?”
韩烈拍胸脯打保票:“绝对不会低于18亿!”
10%的成本,听起来相当划算,可是高叼毛心里一下子就炸了。
妈的,我都已经给了你20%的股份,相当于6个亿的报酬,你还想从我手里再刮2个亿?!
不要逼脸!
气归气,高叼毛当然不可能跟韩烈发火,而是一脸为难的另找借口。
“韩老师,非要我个人做无限连带担保么?一般不应该是以公司为主体么?”
韩烈语重心长的回道:“高总啊,贵公司是融资主体,本身的净资产却并没有那么充裕,肯定是需要额外担保来取信各级机构与投资人的嘛……
你作为第一大股东,不把自己和项目绑定,资金方怎么可能认可?
咱们是要把10亿的地块操作出20亿融资,各个环节都存在违规风险,但是全程都不用你经手,等于是由我承担了全部的风险,成本稍微高一点,很合理吧?
跟你讲句大实话——不但那2亿落不到我手里,而且我自己还得往外搭不少。
你要是不相信,尽管出去打听,看看谁有本事接这种案子?”
“是是是,我理解!”
高叼毛一脸深有同感的点头,看上去信服极了。
“韩老师,您确实不容易,我懂!但是您也要考虑一下我这边的实际情况嘛,那块地开发出来,恐怕很难赚到足够覆盖全部本息的利润……最后还款时要还多少?”
“唔,这倒是个问题……”
韩烈点了点头,随口道:“这笔操作的名义利息并不高,12.5%左右,两年还本付息25亿。”
一听到那个数字,高叼毛更不愿意干了。
到手只有18亿,两年后却要还回去25亿,再搭上自家公司20%的股份,图什么呢?!
可能韩烈确实没有赚多少,但是他也赚不到啊……
而且高叼毛一点不相信韩烈会不赚钱,全程都是人家操作,自己连个参与权都没有,那不是随便这狗东西怎么忽悠?
兴许他一分钱都不用出,找人合作,两头吃呢?
高叼毛马上放弃了最安全的方案,所谓的“安全”,他一点都不在乎。
“不是有三种方案吗?您再讲讲另外两种!”
韩烈瞥了他一眼,警告道:“别的方案我可不帮你担风险了,拿多少钱,办多少事儿,懂吧?”
高叼毛讪笑点头:“当然,当然!”
“第二种操作是这样的——
我呢,回头给你找一家国企,我会用我的【天际一号】购买那家国企的企业债,额度为20亿。
由此置换出他们购买【高远A地块项目】的等量资金。
企业债利息5.2%左右,他们给咱们项目出资的成本则是6.5%……”
高叼毛顿时听懵了。
“不是,韩老师,为什么一进一出直接亏了1.3%啊?咱们20亿的总额,两年时间闭着眼睛亏损5000万?!”
韩烈故意做出一副被气笑了的模样,反问:“您这小破公司有什么信誉度可言?评估机构、信托公司、券商、第三方担保……凭什么要帮忙造假,形成闭环来做出这个项目?”
高叼毛不服:“我可以给钱啊!”
韩烈又问:“你以为我是在干什么?”
高叼毛苦着脸回曰:“我懂,可是您这手法,单单资金方就要给出去5000万,是不是太……太奢侈了点啊?”
“奢侈?”
韩烈玩味挑眉:“我跟您讲句不好听的——要不是我出面,您自己去找,别说1.2%了,哪怕把差价提高到3.2%都没人搭理!
人家能发三A级企业债的大型国企,差你这点零头碎脑的?”
“是是是,我知道我没有那个分量,办不了这事儿……”
否则我他妈为啥要给你20%的股份啊?!
图你驴货大?!
高叼毛暗中破口大骂,口服心不服。
可他的笑容愈发的谦和卑微:“但是,咱们就不能直接喂饱关键人物,别搞得这么……额别搞得这么谨慎正规吗?”
韩烈不由暗暗冷笑:果然是狗改不了吃屎。
高叼毛的想法不能说完全走不通,其实是有成功希望的。
但这正是他和韩烈的格局差距。
韩烈的做法,相当于是把利益摆在台面上,合法合规,国企方的领导不承受任何风险,只拿政绩人情,而不拿私人好处。
假设日后不小心出了什么问题,导致项目被审查,一句监管失察就能过关。
决策是集体决策,个人没拿一分钱,稳得一批。
其余环节,分别照此思路处理。
比如提供增信的信托机构,到时候大可以喊冤:“我们一看是兄弟单位出的钱,没多想,就跟进了……确实是我们监管不严,对风险的控制不够谨慎,我检讨!”
所有相关方都有锅,但是所有个人都不背大锅。
压力,大家共同承担。
如此一来,项目本身就只剩下一个“恶意抬高评估价格”的问题,只要积极退款清偿本息,极大的概率不会被深究。
可那时,估计项目早已完工了,高远地产实打实的用10亿地块弄来了20亿的发展基金,顺利度过难关。
真正会玩的人,一定会选择这种做法。
擦边,但不过火。
打时间差,而不是恶意赖账。
只要资金链别断类似的手法甚至可以一直玩下去。
当然,聪明人肯定会及时抽身——我他妈用别人的钱搞最暴利的房地产,每年以两倍的规模膨胀,只要别太贪,几年时间就能搞出百倍身家。
到那时,稳稳当当的一撤,跟好大哥们大碗喝酒大秤分金,不爽吗?!
最近这些年,金融行业的额外流动性总是流到房地产里,而房地产商的发财速度比坐火箭都快,这就是主因。
咱有2000万的本金,随便买块地就能撬动1个亿的项目,回头再搞点骚操作,能弄出来3亿资金来回滚动。
实际上扣除各种成本的净利润率可能只有20%。
可3亿的20%是6000万,相当于一年时间让财富膨胀了三倍。
现在知道为什么国内所有的房地产集团都要搞自己的金融部门了吧?
……
如果说,韩烈的做法是王道,那么高叼毛的做法就是邪道。
他还沉浸在早些年的那种老派思维里,殊不知,现在真没有多少聪明人还玩那套了。
行受贿是最近几年的红线,和打擦边球的风险不在一个量级。
那么搞,只要整条线上有一个人出问题,最后都得吃瓜。
看似是节省了成本,交下了朋友,建立了共同的核心利益圈,给自己撑起了保护伞,其实是将自己置于极度不利之地。
把命交到别人手里,期待着国法对你们另眼相待,智者永不为也。
韩烈是绝对不可能参与那种事的,太蠢。
可高叼毛不一样,他以前总吃类似做法的甜头,形成了思维定式和路径依赖——简单点形容,狗改不了吃屎。
如果韩烈没有参与这个项目,他甚至乐不得鼓动高叼毛去胡搞。
关键时刻一封举报,送你们全家都进去踩缝纫机吃窝窝头,何乐而不为呢?
但是现在不行,他不能引导高叼毛那么干,主要是自己也脱不开关系。
“高总啊……”
韩烈语重心长的装起了好人。
“我不知道你以前是怎么做事的,可现在是新时代了……
只考虑成本,不考虑风险收益比的吗?!
在我们金融行业里,割韭菜是传统艺能,能够合理合法的割到手,那叫本事。
不合理不合法的乱搞,是要出大问题的!
你是我的合作伙伴,能帮我办事儿的都是我的朋友,我宁肯少赚钱,甚至不赚钱,也不能坑伙伴和朋友!
我韩烈,做人做讲信誉,做事最重口碑!
如果您非得打那种主意,恕我不能奉陪。”
高叼毛被韩烈用那种意味深长的眼神看着,心里又是安稳、又是焦虑、又是气愤。
安稳是因为韩烈有底线,道德感很高。
他发自内心的觉得韩烈是傻哔,不会利用禀赋条件,但这并不妨碍他喜欢和这种人合作。
君子可欺之以方嘛。
哦,对了,韩烈这狗东西很精明,不好欺负……
但是,道德感高且谨慎总归是好的,合作起来更放心了。
焦虑则是因为,他已经付出了巨大的代价拿到左膀右臂的股份,如果韩烈这边最终没有对拢,他拿到手的股份将会变得毫无价值。
原本就已经掌握了50%多的股份,现在快到75%了。
我持有那么多股份干嘛啊?!
高叼毛为了收拢股份把流动资金都打光了,图的就是把韩烈拉上战车,获取新的低成本融资渠道。
倘若失败,公司一定会崩盘,破产是大概率事件。
但是韩烈偏偏要用那种成本极高的正规方法去融资,这不是闹呢么?!
而气愤则是因为,他拿这样的韩烈毫无办法。
这狗东西稳坐钓鱼台,最大不了就是不要自己的股份了,不赚这笔钱,小赤佬仍然掌握着75亿的基金,随时都能在市场里赚大钱。
MLGBD!
你跟我聊合作的时候信誓旦旦的画大饼,现在我股份都弄到手里了你又漫不经心的演好人……
玩我呗?!
拿我当韭菜割?!
高叼毛十分有理由怀疑,韩烈其实是想让自己一键托管,把整个项目全都委托出去,好再刮自己一笔。
他很气,气得肺子疼。
可越是如此,他越是坚信韩烈一定有办法以较小的代价搞定融资。
现在,自己唯一需要做的便是……把那个办法哄出来!
高叼毛心里忽然一动,故意装出一副纠结的样子,迟疑着问:“韩老师,我记得您上次讲过一个割散户韭菜的办法……那个不行吗?”
韩烈一皱眉,有点冷淡的回道:“行归行,但是有政策风险,而且影响口碑,我的私募公司要经营商誉,没法参与。”
高叼毛的眼睛顿时一闪,讨好的道:“您讲讲嘛!”
生怕韩烈不肯讲干货,马上又道:“如果操作简单,我可以自己搞,但是好处一点都不会少您的!放心,第三方增信只能由您出马,老高我心里有数!”
韩烈蹙起来的眉头终于落下,笑眯眯回道:“好,那就当闲聊,跟您讲讲。”
“好好好!”
高叼毛大喜过望,竖耳倾听。
“想在这种项目上面割散户的韭菜,第一步,你得找个销售能力特别强的合作方。
他得有能耐把份额卖出去,具备底层渠道。
找到那个人之后呢,接下来就是分工合作了。
第二步,你要搞定评估机构,把地块评估出20亿左右的价值。
第三步,让合作方去包装整个项目,不能是普通的ABS,具体要看你那块地到底适合做什么。
如果适合做公寓,那就搞个以租金和物业费用为收益来源的权益型REITs。
如果适合建写字楼,那就搞个抵押型,不用非得是住宅项目。
总之,可以灵活一点项目本身的收益到底能做出多少并不重要,重要的是,要把故事讲好、讲出吸引力。
第四步,增信。
这是最难的,一定要有大型国企做第三方担保,这样才能打消购买者的疑虑。
这一点不用你操心,我拿了你的股份,自然会帮你搞定。
第五步,销售。
就好比上次我做的讲座一样,你的合作方一定要把路演搞好。
单人100万起投,得搞定至少1000多个投资人,才能售出20亿的额度。
能办到这种事儿的,要么大银行,要么大券商。
第六步,找个信得过的托管方。
托管银行很重要,如果关系处得不好,不让你动专项账户的钱,还挺麻烦的。
第七步,还款或者破产。
还款就不用提了,借鸡下蛋,赚点辛苦钱,把之前违规操作的风险都抹掉。
破产我是不太建议的,需要提前转移资产,一旦出事就得蹲号子。
除非拉高项目利率,然后担保方不做全额保证,以高利率来吸引韭菜,别坑国企大哥。
或者干脆就跟担保方的主管商量好……具体我不方便细讲了。
确实有些能耐超群的玩家,会搞出那种资不抵债无奈破产的骚操作,因为出资方不是国企而是一票散户,所以基本只能认倒霉。
然后担保方或者银行作为高优先级的债主,会把公司剩余资产做成不良资产包,向外发售。
这时候,你再用壳公司,重新把破公司和破项目买回来,二次开发。
债务没有了,前尘往事一笔勾销,项目却还是自己的,换个皮还可以再玩第二轮……
咳咳!
一时兴起,聊多了聊多了!
反正割散户韭菜的思路都差不多,重点是怎么把自己摘出去,这方面我只是知道一些案例,没有真正经历过纸上谈兵的东西,你听听就好……”
高叼毛听得眼睛里直冒光,心想:你还纸上谈兵?这思路也太踏马清晰了!
韩老师,我想学的就是这个!
其实整个过程里,惟有如何包装项目是真正的技术活儿,其它的环节都是与人打交道。
所以,一点不出意料的,高叼毛心动至极。
‘我可特么太擅长搞这套了啊!’
他啪的一拍大腿,雪白的肉上当时就拍出来一个红色的巴掌印,那力气大的……
“韩老师,就按这个方案来吧!”
韩烈似笑非笑的瞟了他一眼,声音有点漫不经心:“想怎么搞,是你的自由。但我不会参与项目,只负责帮你搞定增信。可我的股份……一分都不能少。”
“怎么会?!”
高叼毛夸张的笑着:“您的东西,谁敢赖啊?今天晚上跟邱总吃饭,是吧?明天咱们就办手续,把股份登记到您名下!”
韩烈只干那么一丢丢的活儿,却要拿走整整20%的股份,高叼毛当然心疼。
可是一想到最后可以赖账……他又不心疼了。
反正都是无本生意,怕个鸡毛!
弄股份花了3个亿出头,回头骗来20亿有10亿是自己的,血赚。
没有韩烈,这事儿能成么?
不能啊!
既然如此,那就是小赤佬应得的。
而且,未来如果还想再搞第二波第三波,肯定还需要小赤佬出面。
高叼毛深知,自己可没那么大的本事和面子,能把这个闭环彻底完成。
至于风险……干什么没有风险?
十好几倍的利润,干就得了!
就这样,韩烈用一张大饼,彻底把高叼毛忽悠瘸了……
贪婪,是无可救药的诸罪第一。
(本章完)
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